Calculator impozit chirii 2026 și CASS
APEX IMOBILIARE · GHID FISCAL 2026
Calculator impozit chirii 2026
Estimează impozitul pe veniturile din chirii și contribuția CASS. Calculatorul se adresează proprietarilor persoane fizice care închiriază locuințe din patrimoniul personal, în regim obișnuit.
Detalii proprietar
Completează datele tale și ale proprietății pentru a solicita sprijinul echipei APEX. Datele se trimit doar la apăsarea butonului de trimitere. Calculatorul de mai jos poate fi folosit și fără trimiterea formularului.
Confirmarea trimiterii
Pregătim trimiterea sigură…
Dacă se întrerupe conexiunea, verifică recepția înainte de retrimitere. Cererile identice retrimise în 10 minute sunt reunite.
Calculează impozitul și CASS
Venituri realizate în 2026Introdu suma brută aferentă cotei tale de proprietate. Pentru chirii variabile, luni parțiale sau mai multe contracte, alege totalul anual. Sunt acceptate 3000, 3.000 și 3.000,50.
Ai și alte venituri relevante pentru CASS?
Completează chiria pentru a vedea estimarea.
Estimarea ta pentru 2026
¹ Totalul împărțit la 12, pentru buget. Nu este o rată sau o obligație lunară de plată. Încadrarea în plafon folosește valorile înaintea rotunjirii afișate. CASS include veniturile relevante cumulate; totalul nu include impozitele pe alte venituri și nu scade contribuțiile deja reținute. Pentru chiria obișnuită nu se datorează CAS (pensii).
Pentru veniturile din 2026, termenul general de declarare și plată este 25 mai 2027, potrivit regulilor actuale.
Estimare pentru buget: CASS se verifică pentru întreaga persoană, pe veniturile relevante cumulate. Eventualele echivalente lunare afișate nu reprezintă termene de plată. Calculul nu acoperă arenda, închirierea turistică sau pe termen scurt și situațiile fiscale speciale.
Pregătești și cumpărarea sau vânzarea unui apartament?
Calculator taxe notarialeCum se calculează impozitul pe chirii?
Pentru închirierea obișnuită se deduce o cotă forfetară de cheltuieli de 20% din venitul brut. Impozitul este 10% din venitul net fiscal, adică 8% din brut. CASS se calculează separat.
Exemplu: pentru 3.000 lei pe lună, timp de 12 luni, venitul brut este 36.000 lei, venitul net fiscal este 28.800 lei, iar impozitul este 2.880 lei. În lipsa altor venituri relevante și a unor excepții, CASS este 2.430 lei: totalul anual estimat ajunge la 5.310 lei.
Chiriaș persoană fizică
Proprietarul declară venitul și achită impozitul prin Declarația Unică. Baza pornește de la chiria prevăzută în contract pentru anul fiscal, indiferent de momentul încasării.
Chiriaș firmă sau entitate cu evidență contabilă
Plătitorul calculează și reține impozitul la sursă, la plată. Acest impozit este final și nu se achită încă o dată de proprietar. Proprietarul verifică separat CASS și obligațiile de declarare aferente.
Când se datorează CASS în 2026?
Pentru aceste venituri, plafoanele anuale sunt de 6, 12 și 24 de salarii minime, folosind salariul minim de 4.050 lei de la 1 ianuarie 2026. La verificarea plafonului, venitul net fiscal din chirii se adună cu celelalte venituri relevante.
| Venit anual relevant cumulat | CASS anuală estimată |
|---|---|
| Sub 24.300 lei | 0 lei obligatoriu pentru aceste venituri |
| De la 24.300 lei inclusiv, până sub 48.600 lei | 2.430 lei |
| De la 48.600 lei inclusiv, până sub 97.200 lei | 4.860 lei |
| Cel puțin 97.200 lei | 9.720 lei |
Ce adaugi la veniturile relevante: sumele eligibile din investiții, drepturi de proprietate intelectuală, asocieri, activități agricole și alte surse, conform regulilor fiecărei categorii. Pentru dividende și dobânzi contează sumele încasate după impozit.
Nu adăuga salariile, pensiile sau veniturile din activități independente/PFA la această bază comună cu chiriile. Faptul că ești salariat nu elimină însă automat CASS datorată pentru chirii. Excepțiile personale și eventualele contribuții deja reținute se verifică separat.
Înregistrează contractul la ANAF
Contractul și modificările sale se înregistrează în cel mult 30 de zile de la încheiere sau de la producerea modificării. Se utilizează formularul C168 și copia contractului. Înregistrarea este o obligație separată de declararea venitului și plata impozitului.
Declarația Unică: ce an declari?
- Pentru veniturile din 2025: termenul general de declarare și plată a fost 25 mai 2026.
- Pentru veniturile din 2026: potrivit regulilor actuale, termenul general este 25 mai 2027.
Dacă firma chiriașă a reținut impozitul final, nu îl declari din nou ca impozit de plată. Declarația Unică poate rămâne necesară pentru CASS sau alte venituri. Accesează aplicația oficială ANAF pentru Declarația Unică.
Întrebări frecvente
Cota de 8% include și CASS?
Nu. Este impozitul rezultat din aplicarea cotei de 10% la venitul net fiscal, după deducerea forfetară de 20%. CASS se verifică separat, pe veniturile anuale relevante cumulate.
Pot datora CASS din chirii dacă sunt salariat?
Da, dacă veniturile relevante ating plafonul aplicabil și nu există o excepție. Salariul nu se introduce în baza comună cu chiriile, dar contribuția reținută din salariu nu înlocuiește automat CASS datorată pentru aceste venituri.
Ce curs valutar folosesc pentru o chirie în euro?
Pentru chiria obișnuită exprimată în euro, plătită de un chiriaș persoană fizică, se folosește cursul mediu anual BNR al anului de realizare. Media pentru întreg anul 2026 nu este încă disponibilă la 8 octombrie 2026. Un curs introdus acum servește estimării. La reținerea de către o firmă se aplică regula cursului BNR din ziua precedentă plății.
Dacă firma reține impozitul, mai am obligații?
Da: înregistrarea contractului rămâne distinctă, iar proprietarul verifică eventuala obligație CASS. Impozitul reținut la sursă este final; nu trebuie plătit încă o dată de proprietar.
Calculatorul se aplică și închirierilor turistice?
Nu. Închirierea turistică și pe termen scurt are reguli distincte în 2026. Acest calculator folosește regimul închirierii obișnuite din patrimoniul personal. Pentru un apartament oferit în regim hotelier, verifică încadrarea fiscală înainte de calcul.
Surse oficiale și baza informațiilor
- Codul fiscal și normele de aplicare, publicate de ANAF — art. 83–84¹, 122–123, 135¹ și 170: închiriere, impozit, declarare și CASS.
- ANAF Brașov — modificări fiscale și contribuții sociale, 29 ianuarie 2026 — plafoanele CASS pentru 2026 și regimul distinct al închirierilor pe termen scurt.
- ANAF Brașov — veniturile din cedarea folosinței bunurilor, noiembrie 2025 — închirierea obișnuită, reținerea la sursă și declararea veniturilor din 2025.
- ANAF — formularul C168 și aplicația pentru Declarația Unică.
Calculul este orientativ și presupune aplicarea regulilor generale. Pentru coproprietate, scutiri, venituri în natură sau alte particularități, confirmă tratamentul fiscal cu ANAF ori cu un consultant fiscal.
Informații verificate la 8 octombrie 2026.
Pregătești închirierea apartamentului?
Echipa APEX te poate sprijini cu stabilirea chiriei, promovarea proprietății și selectarea chiriașului.
1 Euro = 5.073 RON
Curs valutar BNR la data: 09 septembrie 2025Rezultate Calcul
Venit din chirii încasat pe un an
Venit TOTAL pe un an (chirii + alte surse)
Impozitul total datorat anual
Impozitul total datorat lunar
Contribuțiile CASS (plata anuală)
Contribuțiile CASS (plata lunară)
TOTAL (Impozit + CASS) (plata anuală)
TOTAL (Impozit + CASS) (plata lunară)
- Calculele sunt efectuate conform legislației fiscale în vigoare
- Impozitul pe venit pentru chirii este de 8%
- CASS se calculează în funcție de pragurile de venit stabilite
- Consultați un specialist pentru situații particulare