APEX IMOBILIARE · GHID PENTRU PROPRIETARI ȘI CHIRIAȘI
Actele și pașii de clarificat înainte de chei
Pregătește documentele, discută condițiile contractului și consemnează predarea apartamentului. Parcurge lista împreună cu cealaltă parte și vezi separat cine se ocupă de înregistrarea la ANAF.
12 puncte de clarificat pentru închiriere
Bifează după ce ai pregătit documentul sau ai clarificat punctul cu cealaltă parte. Lista urmărește organizarea; bifele nu confirmă validitatea juridică a actelor.
Bifele rămân doar în pagina deschisă, nu sunt trimise către APEX și se resetează la reîncărcare. Poți păstra o captură pentru discuția de semnare.
Datele personale se cer pentru un scop clar. Pentru primul contact cu APEX sunt suficiente informațiile despre proprietate sau căutare și datele de contact. Nu trimite copii ale actelor, CNP-uri sau documente bancare în mesajul formularului.
Contractul și predarea: ce merită scris clar
Folosește un contract scris și păstrează câte un exemplar complet pentru fiecare parte. Adaptează clauzele apartamentului și acordului concret; pentru reprezentare, coproprietate sau clauze speciale, cere verificarea unui specialist.
Codul civil — art. 641, 1781 și 1798 (PDF) →Banii și cheltuielile
- Chiria: valoare, monedă, scadență, modalitate de plată și curs, dacă se folosește.
- Garanția: sumă, scop, situațiile justificate de reținere și termenul de restituire convenit.
- Utilitățile: cine plătește, cum se comunică facturile și cum se separă soldurile anterioare.
- Alte costuri: avans sau comision, numai potrivit documentelor și condițiilor convenite.
Locuirea și durata
- Apartamentul: adresa, spațiile și bunurile incluse, destinația convenită.
- Perioada: data începerii, durata, prelungirea și predarea.
- Responsabilitățile: reparații, notificarea defecțiunilor și accesul convenit în locuință.
- Încetarea: notificări, preaviz și condiții conforme legii, fără a presupune că orice clauză este valabilă.
Predarea se documentează separat. Procesul-verbal și inventarul consemnează starea inițială, bunurile, defectele, indexurile și cheile. Fotografiile acceptate de ambele părți completează descrierea și ajută la compararea situației la plecare.
Estimează bugetul de mutare →Înregistrarea contractului la ANAF
Termenul este de cel mult 30 de zile, în cazurile prevăzute de Codul fiscal. Pentru persoanele fizice care închiriază obișnuit din patrimoniul personal, obligația privește contractul și modificările ulterioare, de la încheierea contractului sau producerea modificării. Verifică situația fiscală concretă, inclusiv dacă locatorul este o societate sau închirierea are alt regim.
- Stabilește cine depune. Pentru un contract nou privind un bun deținut în comun, desemnați prin contract proprietarul, uzufructuarul sau alt deținător legal care îndeplinește obligația de înregistrare. Desemnarea fiscală nu îi dă automat dreptul de a semna în numele celorlalți.
- Pregătește formularul și documentele. Folosește versiunea curentă C168 și documentele justificative cerute de instrucțiuni, inclusiv copia contractului. Pregătește și copia certificatului energetic pentru organul fiscal, potrivit Legii nr. 372/2005. Pentru modificare sau încetare, urmează rubricile și documentele corespunzătoare situației.
- Depune și păstrează dovada. Urmează canalul de depunere aplicabil, verifică confirmarea și păstreaz-o împreună cu contractul. Verifică separat obligațiile de declarare și plată a impozitului.
Ghidul se referă la pregătirea unei închirieri noi. Pentru contracte mai vechi, coproprietate sau regimuri speciale, confirmă procedura aplicabilă cu ANAF ori cu un consultant fiscal.
Trei situații de verificat separat
Certificatul energetic la închiriere
Pentru un apartament obișnuit, proprietarul pune la dispoziția potențialului chiriaș o copie a certificatului de performanță energetică înainte de încheierea contractului. Originalul rămâne la proprietar, iar la înregistrarea contractului se depune o copie la organul fiscal competent. Verifică valabilitatea și eventualele excepții cu auditorul energetic. Legea nr. 372/2005, art. 22 →
Mai mulți proprietari sau un reprezentant
Clarifică regimul de proprietate, durata închirierii, acordurile și puterea de reprezentare înainte de semnare. Persoana desemnată pentru depunerea C168 nu este automat reprezentantul tuturor coproprietarilor la contract.
Societăți sau alte situații speciale
Pentru o societate, verifică denumirea, datele de identificare și documentele reprezentantului. Pentru subînchiriere, altă destinație a spațiului ori documente emise în străinătate, clarifică cerințele concrete cu specialistul potrivit.
Întrebări frecvente despre actele de închiriere
Este suficient un contract semnat între proprietar și chiriaș?
Pentru închirierea obișnuită a unui apartament, autentificarea notarială nu este, în general, obligatorie. Folosiți un contract scris, semnat de persoanele îndreptățite. Înregistrarea fiscală și obligațiile de declarare se verifică separat; situațiile speciale pot cere documente suplimentare.
Este obligatoriu procesul-verbal de predare-primire?
Este recomandat să documentați predarea printr-un proces-verbal semnat și, pentru bunurile din locuință, prin inventar. Acestea consemnează starea apartamentului, defectele, indexurile și cheile. Verificați și obligațiile de predare prevăzute în contractul vostru.
Ce se întâmplă dacă se schimbă chiria sau durata?
Documentați acordul prin act adițional și păstrați câte un exemplar. În cazurile supuse înregistrării fiscale, modificările contractului se înregistrează în cel mult 30 de zile de la producerea lor, potrivit procedurii aplicabile.
Poate semna o singură persoană dacă apartamentul are mai mulți proprietari?
Depinde de regimul proprietății, durata contractului, acordurile și dreptul de reprezentare. Clarificați situația înainte de semnare. Desemnarea unui titular pentru înregistrarea fiscală nu îi conferă automat dreptul de a semna pentru ceilalți.
Chiriașul primește originalul certificatului energetic?
La închiriere, proprietarul pune la dispoziția potențialului chiriaș o copie înainte de contract, în cazurile prevăzute de lege. Originalul rămâne la proprietar. Valabilitatea documentului și eventualele excepții se verifică pentru locuința concretă.
Trebuie să trimit copii ale actelor în formularul APEX?
Pentru primul contact sunt suficiente datele de contact și informațiile despre apartament ori despre căutare. Nu include copii ale actelor, CNP-uri sau documente bancare în mesaj. Orice document necesar ulterior se solicită pentru un scop clar, printr-un canal stabilit.
Continuă pregătirea închirierii
Spune-ne în ce etapă ești
Ai un apartament de închiriat sau cauți o locuință? Trimite informațiile de bază și discutăm pașii potriviți pentru tine.
